¿Existe Realmente una Fórmula que Permita a una Persona Incursionar en el Mercado de las Rentas Vacacionales y garantizarle un Éxito Libre de Riesgos?
Todas Aquellas personas que saben lo que significa el negocio de las Rentas han escuchado del Lucrativo Negocio que se está Gestando al añadir el término “Vacacionales”.
Y aún más cuando está conjugado con otro término que nos vuela la cabeza… “Caribe”.
Las rentas vacacionales en el caribe Mexicano están en boca de todos, y seguramente puede que escuches historias de diferente índole.
Desde aquellos que hace algunos años se arriesgaron y hoy se han logrado hacer de propiedades y están disfrutando de los rendimientos.
Hasta de aquellos que parecieran navegar un mar de tribulaciones y están atascados con una propiedad que ya solo quieren deshacerse de ella.
Lo que es Innegable es que es Tentadora y Muy atractiva la idea.
Poder tener una propiedad a la que puedes visitar en tus periodos libres o en las épocas del año que la estación te hace retirarte a un clima más propicio.
Y siempre que llegues a ella está en perfectas condiciones.
Además, tú no pagas por mantenerla, ni por cuidarla, ella se está pagando “sola” y encima te reporta ganancias.
“OJO” con esto. No llegas a cualquier lugar… Llegas al Paraíso.
Con esto en mente el mercado de los desarrollos en el Caribe mexicano está en plena Expansión.
¿Pero a todo esto qué son las Rentas Vacacionales? ¿Realmente es claro para ti sus particularidades?
Primero que nada hay que entender que las rentas vacacionales existen desde hace mucho aquí en México, particularmente en las zonas de costas.
Todos los años en las vacaciones las familias que no podían invertir en viajes y hospedajes en hoteles solían viajar a los poblados costeros más cercanos.
Alquilaban una casa por todo el periodo vacacional y disfrutaban de la facilidad que les proporcionaba estar en un lugar con cocina para preparar alimentos y no gastar en restaurantes.
Una vez concluidas las vacaciones, muchos de estos poblados permanecían en un estado de letargo hasta que el nuevo periodo vacacional permitía el regreso de las personas.
Particularmente en el Caribe, eso no fue la norma, especialmente porque no existían poblados, Cancún fue una ciudad creada de la nada, y su gestación estuvo ligada a los Hoteles y Resorts.
Para la mayoría de las personas que deseaban viajar al Caribe solamente tenían dos opciones.
O invertir en un hospedaje de hotel, o bien aterrizar en la casa del primo que se había venido a la aventura de vivir en el Caribe y pasar unas vacaciones muy apretadas pero llenas de gozo.
Y Aparecieron las Plataformas de Hospedaje
La tecnología y la aparición de plataformas cambió radicalmente el concepto del hospedaje permitiendo a las personas poder aprovechar al máximo las condiciones de las propiedades que tenían.
Este fenómeno cambió toda la dinámica del turismo a nivel mundial.
Ahora podías acceder a un número infinito de posibles clientes y también de opciones de lugares y precios.
Eso es lo que todos ya sabemos, pero esta dinámica sigue evolucionando y transformando lo que hoy definimos como buscador de hospedaje y por ende la renta vacacional.
El segundo factor importante es el ya consabido Covid-19.
Aunque es todavía muy temprano para poder divisar con claridad lo que depara el futuro, lo cierto es que hoy el mundo experimenta una rápida recuperación, y todo apunta a un crecimiento sostenido.
Ahora bien, para efectos de este artículo, quiero destacar algunas características, que no necesariamente son excluyentes, al contrario, poseen zonas grises o líneas muy delgadas.
Características de las Rentas Vacacionales
Una es que estrictamente no es un Hotel, puede ser desde un cuarto dentro de una casa habitada por los propietarios y de ahí pasa por cualquier forma; desde casas, departamentos, cabañas, villas, edificios condominales, etc.
Y también la composición de poder tener desde uno hasta múltiples propietarios, que puedan o no conocerse.
La otra es su temporalidad, y aquí nuevamente la línea puede ser muy cuestionable, pero digamos que a diferencia de una renta de largo plazo cuyo periodo mínimo habitual es de 12 meses. Esta puede ser desde un día hasta digamos 6 meses.
Por último, otra característica es su configuración, es decir, una renta vacacional no puede ser “Sin Muebles ni equipamiento” por obvias razones.
Como Intervienen los Participantes que Generan esta Industria.
Un importante generador de esta industria fueron todos aquellos Turistas que casi de forma ritual regresaban todos los años al Caribe por largos periodos estacionales.
Poder adquirir una propiedad que les permitiera liberarse de los hoteles, creo una demanda de propiedades para un público extranjero, que además quería seguir contando con ciertas comodidades y amenidades.
Con un perfil visionario y nociones de inversión aprovecharon rápidamente las tecnologías para además poder obtener un beneficio financiero cuando no ocupaban sus propiedades.
Ante esta demanda llegaron las llamadas desarrolladoras, o aquellas empresas que han conjugado la inversión, el diseño, desarrollo y construcción de inmuebles en respuesta a esta creciente demanda.
A veces, de la mano de estas desarrolladoras están los “Administradores de Propiedades”,
Un giro bastante especializado de empresa que nació junto con las innovaciones tecnológicas y que rápidamente apareció más allá del simple co-anfitrión o cuidador de la propiedad.
Y con ello pareciera cerrarse el triángulo de Propietario – Desarrollador – Administrador.
Pero en medio de todos ellos existe otro ingrediente llamado Inmobiliaria o Agencia de Bienes Raíces que es quien se encarga de comercializar y conjugar a todos los participantes.
Y aquí es donde empieza el meollo del asunto.
Porque si bien el Agente de Bienes Raíces es normalmente el primer contacto para poder adquirir una propiedad con la idea de incursionar en las rentas vacacionales, no es el quién hará la negociación o acuerdo para la administración de la propiedad.
Y esto ha generado una multiplicidad de opiniones, sinsabores y sobre todo mala comunicación.
Es muy probable que aunque tú tengas un primer contacto con algún administrador de propiedades, también escucharas particularidades y diferencias entre ellos. ¿A quién creerle?
Llegamos a la parte donde podríamos decir a manera de receta lo que se necesita para navegar en dicho panorama, pero sin duda conjuga sutilezas y factores donde la intuición y la visión juegan un papel primordial.
Para evitar caer en enredos innecesarios enfoquémonos en el principio.
¿Qué es lo que deseas obtener al invertir en una propiedad de rentas vacacionales?
Aclarar esta pregunta podrá darte un punto de partida. ¿Eres parte de aquel grupo de amantes del Caribe en periodos estacionales que desea tener su propio espacio a su gusto y después poder tener un beneficio económico?
O puede que ni te guste la arena y solamente deseas diversificar tu inversión y el rendimiento es rey en la ecuación.
Entre ambas posturas existe un abanico de posibilidades que hace toda la diferencia y poder entender lo que deseas es lo que te acercará al resultado óptimo.
Para poder seguir en este análisis, dejemos por un momento de lado la zona intermedia, y vayamos al extremo de querer maximizar el beneficio económico.
Si es así, entonces tenemos la posibilidad de poder hacer un análisis a la inversa, es decir, no nos enfocamos en el producto y/o servicio, sino en el cliente.
Es la típica receta que mencionan los grandes empresarios y hombres de negocio exitosos y aquí no será la excepción.
Tener una mentalidad orientada al cliente de Rentas Vacacionales
Y eso es Primordial en un giro dentro de la Industria Turística. La satisfacción de tu huésped lo es TODO, y no lo lograrás si no eres capaz de entenderlo, verlo y decidir con una mentalidad enfocada a este fin.
AIrBnB generó por derecho propio todo un nuevo estilo de viajero que busca experiencias únicas que refuercen su individualidad frente al turismo de masas en los Resorts. O bien tiene un objetivo diferente en como invertir el tiempo durante su estancia.
También aparecieron los llamados “Flex” o aquellos que tienen la flexibilidad de trabajar vía remota, fuertemente impulsado a raíz del Covid, hoy empieza a ser un mercado a considerar.
Una Expectativa Diferente
Así que tenemos la expectativa de obtener un servicio diferente. Que le permita vivir una estancia motivada por un deseo particular (Ya sea de descanso, de entretenimiento, de recuperación, de aventura, o de trabajo, etc.)
Con ello además entran todas las particularidades de preferencias y gustos culturales, sociales, por edad y poder adquisitivo.
Estoy seguro de que en muchos sentidos esto será posiblemente la parte sencilla porque probablemente tú puedas incluso ser el ejemplo del cliente ideal.
Después vendrá todo lo que la mercadotecnia ya nos ha machacado lo suficiente. ¿Cómo segmentas a tu mercado?. De todas las posibilidades, ¿Quién es a quien te deseas dirigir?
Con esta base regresamos al triángulo Propietario – Desarrollador – Operador con la Inmobiliaria en medio de todos. Pero la realidad es que tanto el Desabollador como la Inmobiliaria tenemos una función clara pero principalmente temporal.
En la mayoría de los casos no nos quedaremos a ser parte de la Experiencia para el Huésped o Cliente.
Por ello lo que merece todo el enfoque es Primero que nada LA PROPIEDAD (El producto) y segundo el ADMINISTRADOR (El Servicio)
Y como no hay Operación, si no hay Propiedad, entonces pasemos a ella primero.
La Propiedad
Lo he mencionado anteriormente en otro artículo, y la realidad es que hoy en el Caribe puedes patear una piedra, y debajo de ella aparecerá un desarrollo, Así que ¿Cómo iniciar y navegar en este mar de opciones?
Manteniendo la línea de maximizar los resultados en el tema de las rentas vacacionales. Digamos que tendríamos que empezar por distinguir dos grandes clasificaciones.
Desarrollos con administración libre y Desarrollos con Administración Previamente seleccionada
Los desarrollos orientados a Rentas Vacacionales de Administración libre
Como lo expresan claramente significa que tú adquieres la propiedad y eres libre de elegir posteriormente a quien lleve la administración de rentas vacacionales, o incluso puedes ser tu mismo quien la administre directamente.
En ocasiones podrán o no recomendarte alguna empresa de administración de propiedades para rentas vacacionales, y en ocasiones te mencionarán o no un determinado rendimiento estipulado.
En los desarrollos con administración libre contarás seguramente con amenidades y pueden o no tener instalaciones que faciliten su funcionamiento a base de rentas, es decir que tengan instalaciones como una recepción, área de concierge, servicio al cuarto, etc.
Cada propietario tendrá un interés particular respecto a su propiedad, algunos puede que la usen para rentas a largo plazo, otros la vivirán por periodos estacionales y probablemente ellos mismos la oferten en AirBnB. Y también, es posible que alguien decida habitarla para uso personal.
Aun cuando la mayoría decida enfocarse en las rentas vacacionales, es posible también que cada uno decida contratar a un administrador de propiedades diferente, con capacidades, calidades, estándares y resultados diferentes.
Con esa variedad de objetivos, es un hecho que mucho del potencial del desarrollo como conjunto se diluirá.
En estos casos, para poder tomar fuerza como grupo, el mejor panorama que puede suceder es que todos los propietarios pudieran tomar acuerdos y fijar objetivos comunes. Suena lejano, no imposible, pero complicado.
Desarrollos orientados a Rentas Vacacionales con Administración Previamente seleccionada (*Condo Hotel)
Por lo general un Condo Hotel es un desarrollo, en el cual existen una Administración previamente seleccionada, El Desarrollador y el Operador se han unido, muy posiblemente desde la concepción del proyecto y el negocio mismo, y han trabajado conjuntamente para ofrecer un producto más especializado.
En el mejor panorama, la empresa operadora ha brindado su Experiencia en temas de operación, incluso de tendencias en la ocupación, de preferencias en el segmento del mercado que desean enfocarse, y por su parte, el Desarrollador ha generado un diseño que logra integrar todo esto bajo un producto que maximiza el espacio, los materiales y el funcionamiento.
En estos casos, aparte de las amenidades, existen las áreas mínimas necesarias para poder operar bajo un esquema de servicio hotelero. Es lo más cercano que existe a un hotel, con la variante de tener a una diversidad de propietarios y no a uno solo.
Claramente, no tendrás que invertir energía en buscar y seleccionar una empresa o administrador de propiedades. Ni tampoco tendrás que preocuparte por ponerte de acuerdo con el resto de los propietarios en cuanto a sus objetivos, la mayoría de ellos estarán enfocados en maximizar el beneficio financiero.
Otra posibilidad que te encontrarás es que en los Condo Hoteles se manejan como una totalidad, es decir que independientemente del desempeño que haya tenido tu propiedad, las ganancias obtenidas de todas se prorratean entre los propietarios de forma porcentual.
¿Esto significa que el Condo Hotel necesariamente será superior al primero en los resultados económicos? Digamos que las probabilidades aumentan, pero esto es solo una parte de la ecuación.
Lo anterior se ha referido en los términos generales de como ha sido concebido un desarrollo, pero no olvidemos que no solo existen los desarrollos, también existen propiedades independientes que no tienen régimen de condominio.
Así que ya sea o no condominio las características generales que impactarán son las siguientes:
Características a Considerar de las Propiedades para Rentas Vacacionales
Ubicación:
Esta es la principal y más importante característica a tomar en cuenta.
¿Está cerca de puntos de interés? ¿Es de fácil acceso?
La zona en la que se encuentra ¿Cuenta la zona con equipamiento urbano, flujos, descansos, áreas de donación, ordenamiento visual?
¿Es una zona en términos urbanos bien diseñada?, ¿Con un propósito y orden o simplemente se encuentra en una retícula interminable?
Hoy existe un fenómeno crítico en el Caribe, donde los desarrollos junto con el impuso del mercado van a un paso tan acelerado que excede por completo cualquier previsión.
Es difícil poder vislumbrar el futuro de muchos desarrollos porque la ciudad todavía está generándose y hoy pueden lucir rodeados de naturaleza, pero en 10 años eso habrá desaparecido.
Hoy no importa mucho que las calles no estén pavimentadas, ahora solo transitan 100 vehículos al día, en algunos años podrán ser 10,000. Estas pequeñas previsiones harán que el valor de la propiedad pueda mantenerse.
En algunas ciudades es mucho más claro poder vislumbrar como es la tendencia de desarrollo y evaluarlo de forma objetiva.
Diseño:
Aquí viene la parte sutil, ya que en muchos casos el resultado real a una presentación de preventa pueda tener diferencias significativas.
Pero aquí lo que hay que entender es que la experiencia visual y espacial del lugar debe ser agradable. Juega de nuevo la originalidad y el buen gusto.
Los macramés y el acabado chukum ya han llegado a un punto de saturación que se ha perdido la oportunidad del diferenciador.
¿De verdad el diseño refleja un lugar que ubicas en el Caribe mexicano o puede estar en cualquier avenida de una ciudad sin personalidad?
¿El lugar parece un corredor de celdas de prisión o tiene una alternancia entre espacios abiertos, recorridos, áreas con vegetación, etc.?
El diseño en suma es la impresión permanente que percibirá tu Huésped. Y por supuesto, si determinaste el perfil del huésped, entonces podrás darte cuenta si lo que necesitas ubicar es algo moderno, rústico, selvático, o simplemente limpio y minimalista.
Amenidades:
Las amenidades son indispensables, en cuanto a su calidad, diversidad y cantidad, y también en cuanto a su originalidad.
El día de mañana llegar a un condominio con alberca no te dará una ventaja competitiva, pero posiblemente una alberca natural o un cenote propio sí.
Todo está en función de un balance, A mayor número de amenidades, mayor coste de operación y mantenimiento. Por lo que no se trata de acumular “Amenidades” sino aquellas que aporten al mismo flujo de la experiencia que está deseando tener tu perfil de huésped.
Alianzas:
¿El desarrollo o la propiedad tiene alianzas con otros servicios? ¿Tu huésped podrá disponer de facilidades para algún Beach Club, Spa, Escuela de Yoga, Restaurantes?
Esta es una excelente alternativa en el tema de las amenidades, ya que independientemente de las que pueda ofrecer tu propiedad, estás logrando diversificar y ampliar tu oferta de entretenimiento y actividades.
Precio:
El Costo de la Propiedad en sí mismo no es un parámetro, sino una Relación con el resto de las características de la Propiedad. A mayor Precio x m2, mayor será el periodo para poder cubrir el retorno de inversión.
Inversiones considerables por una propiedad requerirá de un servicio ultra-especializado para poder tener un precio acorde.
En la contra parte, las propiedades más asequibles que son los estudios, también componen el grueso de la oferta y tendrás muchísima competencia.
Coherencia:
Pareciera increíble, pero es real, si tu desarrollo dice que busca la reconexión con la naturaleza, pero ha ocupado absolutamente toda la superficie posible y solamente dejo un árbol en la fachada, entonces va por mal camino.
Si el lugar se promociona como una oportunidad para el descanso, pero no ofrece nada relacionado con ello más que una alberca, y además tiene locales comerciales con Bares, entonces regresamos al mismo discurso vacío, y por supuesto que te encontrarás con ello.
Tecnologías Energía renovables
De igual forma, las tecnologías de ahorro energético o energías renovables harán una diferencia en el desempeño de los costos de operación. Paneles solares, iluminación LED, Aprovechamiento de ventilación natural, etc.
Algunos desarrollos incluso han logrado certificaciones con este objetivo.
Y no solo es un tema de moda o tendencia, es una Necesidad Imperante, sobre todo en aquellas zonas donde la infraestructura de servicios es pobre y seguirá siendo pobre y problemática por muchos años.
Equipamiento y Mobiliario en Rentas Vacacionales
En el caso de los desarrollos de administración libre, algunos tienen la característica de no ser conceptos de llave en mano. Es decir, tú tendrás que hacerte cargo de adquirir los muebles, el equipamiento y la decoración.
En el caso de los Condo Hoteles ya no es opcional que sean o no conceptos de llave en mano.
Seguramente podremos seguir mencionando más características, pero a mi parecer estas son las que destacan y que puedes fácilmente identificar y evaluar.
Pasando ahora al tema de la Operación, también veremos un sin fin de variantes, desde el vecino de tu propiedad que te ofrece ser co-anfitrión y manejar tu departamento en AirBnB pues le sobra tiempo, hasta los grandes corporativos internacionales con estructuras complejas y servicios especializados.
Y para poder aprovechar el artículo me enfocaré en hacer una lista de las características que podrás encontrar en las empresas y servicios que podemos tomar como formales. Con ello podrás evaluar que es aquello que se acerca a lo que deseas lograr.
Características a Considerar de las Administradoras de Propiedades de Rentas Vacacionales
Perfil de Propiedades que maneja
Aquí entra la ecuación de Tipo de Propiedad- Ubicación-Precio que compone el grueso de lo que el día de hoy administra la empresa. Si tú tienes una villa de lujo frente al mar y el administrador tiene puros estudios en desarrollos numerosos ¿Consideras que es una buena opción?
O a la inversa. Puede que tengas un par de estudios en un desarrollo de ciudad y el administrador se define como especializado en rentas de alta gama, O simplemente por ubicación, Muchos están bastante enfocados en alguna región o zona.
No estoy diciendo que una administradora que maneje rentas de lujo sea incapaz de llevar estudios pequeños, solamente digo que hacer un match del perfil de propiedad con lo que maneja el Administrador es un punto de partida.
Página WEB
En pleno año 2022 existen muchos operadores que trabajan sin tener una página web. Y en aquellos que si la tienen, también existen diferencias.
En mi opinión aquellos que tienen mayor ventaja son aquellas que de principio son multilingües, tienen una Marca debidamente desarrollada, la página te brinda una “Experiencia de Usuario grata” y también hay un evidente manejo de SEO.
AirBnB
Existen ahora varias opciones más, pero por obvias razones hablaremos de la más importante, ABnB. Esta plataforma al día de hoy es la más popular y efectiva, provee una experiencia y facilidad de uso fantástica tanto al anfitrión como al huésped. Sus políticas son claras y accesibles para entender.
El Covid generó varios ajustes a ellas, pero podemos decir en general que seguirá siendo la plataforma con mayor participación del mercado de hospedaje.
Con todas sus ventajas es prácticamente la plataforma de entrada de todo Operador,
OTAs
Acrónimo de Online Travel Agencie Son todas aquellas plataformas (Vrbo, Booking Expedia,etc)
Si bien está demostrado que AirBnB posee la mayor parte del mercado actualmente y sigue recuperándose rápidamente después del Covid, hay administradoras que buscarán ofertar tus propiedades en una serie de plataformas adicionales con el objetivo principal de aumentar la exposición de tu propiedad.
Aquí el juego se llama lo que no se muestra, no se vende. Existen algunas diferencias a considerar en el tema de las comisiones.
Lo importante aquí es que aquellos que deciden ampliar la oferta a través de las OTAS (Mas allá de AirBnB) aumentan la complejidad de su operación obligándolos a contar con software especializado que les permita coordinar las reservas y ocupación.
Una ventaja significativa es la información que se puede obtener a través de ellas, y con ello existe un amplio margen de optimización, y los que realmente sepan hacer el trabajo pueden alcanzar mejores rendimientos.
Plataforma de reservas propia para Rentas Vacacionales
Una cosa es tener página como operador, y otra es que el Operador tenga además dentro de su página su propio sistema de reservas y ocupación.
Un beneficio adicional es que los costos de reservación que llegan a través de sus propias plataformas generalmente tienen un coste menor.
Aunque no tengan la misma exposición que pueden obtener con otras, definitivamente es el punto de partida para otras posibilidades como son la Fidelización de los clientes, el Crecimiento como Marca, Mejoramiento de perfiles de clientes. Etc.
Redes Sociales
Siguiendo el abanico de opciones, estrictamente no es una plataforma de reservas, pero lo más importante es que se convierte en una plataforma de exposición, tanto de producto, de marca y sobre todo de exponer las experiencias que tienen tus huéspedes.
¿Es necesario contar con todas las plataformas para obtener resultados?
A mí me parece que la respuesta es difícil de contestar, después de haber platicado con diferentes administradores, cada uno expresó diferentes apreciaciones por lo anteriormente citado e incluso algunos aseguran que al haber prescindido de algunas de ellas les permitió poder hacer un mejor trabajo.
En general, aquellos que manejan todo lo anterior te hablará de las habilidades de mercadotecnia, y eso es lo que deseas que tenga la empresa que se dedica a ofertar tu propiedad.
Lo que hemos citado anteriormente es un tema de Oferta, Exposición y Captación de clientes, pero solo es el inicio. El complemento que conjuntamente hará del Operador un éxito es el servicio que proporciona.
Servicio
Una vez que tu Operador ha logrado que una persona reserve tu propiedad, el resto es un viaje llamado “Experiencia” y es lo que realmente podrá crear un Cliente Fidelizado, y sobre todo un Cliente que te hará publicidad gratis, ya que te recomendará con todas aquellas personas que pueda y tenga la ocasión.
Uno pensaría que la propiedad por sí misma brindaría dicha experiencia, pero en realidad el factor más importante, y lo quiero repetir porque soy un fanático de ese estilo de pensamiento, lo más importante es el factor humano.
Es decir, aquellas personas que tengan contacto con tus huéspedes aportarán todo ese factor que puede convertir la experiencia de tu propiedad en “LA EXPERIENCIA” y empieza con el chófer que los lleva del aeropuerto hasta la propiedad (¿Tu operador puede dar ese servicio?) y pasa por la persona que se encuentra en la Recepción (Si es que la tiene el condominio de tu propiedad) Hasta el personal de Limpieza (De nueva cuenta si es que tu operador puede proporcionar una limpieza que pueda ser diaria o a medida)
Si tu huésped desea que le recomiendes actividades, tours o restaurantes debe poder existir alguien que de forma permanente le pueda brindar la asistencia.
Un Abanico amplio de posibilidades
Y bueno también recordar que dependiendo del perfil de cliente al que desees dirigirte, existen todo un sinfín de servicios adicionales desde, vehículos con chofer propio, chef personales, fotógrafo personal, etc. Que hablan del nivel de expertise que poseen los operadores.
Posiblemente, estés pensando que no quieres complicarte la vida y prefieres a alguien que solo deje la llave debajo del tapete para cuando llegue tu huésped y él simplemente se abra la puerta y ya.
Pero en el abanico de opciones estás colocándote en una Seria Desventaja y lo que es un hecho es que estarías bajando en la escalera de tus posibilidades.
Aquí es donde las características de la propiedad anteriormente mencionadas cierran el círculo para hacer de tu propiedad un éxito como Hospedaje.
Y debes considerar que la propiedad por sí misma no se cuida, su mantenimiento y buen resguardo y protección es también parte del trabajo que deben poder contemplar.
Y aquí quiero hacer Énfasis en esto que acabo de mencionar.
Cuidado y Conservación de la propiedad para Rentas Vacacionales
El cuidado de la propiedad es probablemente el trabajo más importante que deba realizar tu administrador de propiedad. Ya sea que esto sea un negocio basado en rendimiento, o simplemente sea que deseas alguien que cuide tu propiedad cuando no la ocupes y de paso te genere alguna ganancia extra.
No importa cuál sea tu postura.
Si la propiedad no se conserva de forma adecuada perderá valor, para ti, para posibles huéspedes, para aquellos a quienes planees heredar, por lo que puedo asegurarte que dentro de todas las características que van a separar a los buenos administradores de los mediocres es el cuidado y el estado en el que tienen las propiedades que administran.
Administración financiera
Otro de los temas Fundamentales es como su nombre lo dice “Administración”, ellos deberán cubrir todo lo necesario para que lo relativo a manejo de finanzas, pagos, transferencias, reembolsos, cuentas de bancos, pago de impuestos, pagos de personal, servicios, contratos, etc. Ellos deberán dejarlo cubierto y tú no tengas que ocuparte de ello.
Las empresas que poseen un respaldo legal y financiero podrán actuar de forma responsable ante las incidencias de todo lo que significa una operación.
Ahora bien, esto es solo la antesala para llegar al punto final (O casi) que es
La Comisión y Retorno de Inversión
Los operadores trabajan bajo un esquema de comisión sobre las ventas (Ocupación). Fácil y sencillo (Bueno, relativamente hablando).
Las comisiones varían de acuerdo a cada Operador, pero en general nadie cobrará menos del 25%.
Y tienes que tomar en cuenta que su comisión no incluye las comisiones de las plataformas de Reservaciones.
A ello sumarás las comisiones de AirBnB, Vrbo, Booking, Expedia o todas aquellas que hayan sido parte de las reservaciones sobre las cuales se aplique la comisión. Lo cual dependiendo sea el caso pueden aumentar considerablemente el porcentaje que debe restarse sobre el dinero obtenido. Este porcentaje puede variar de acuerdo al desempeño particular que tenga la propiedad.
Así que de todo el dinero generado estarás restando un promedio de 40% como coste. Y a ello se debe agregar además Pago de impuestos, Coste de mantenimiento de la propiedad (Si se funde un foco, se echa a perder el calentador de agua, limpieza de los compresores de AA, etc.)
Si has hecho bien la tarea, seleccionado una buena propiedad, un buen operador y no cierran el mundo por un nuevo virus, entonces deberás obtener un beneficio de más del 50% de todo lo obtenido.
Y aquí es donde los números toman Sentido.
Ya que ese es el número que aplicado a tu inversión te podrá decir cuál es tu verdadero retorno de inversión.
En este punto solamente puedo compartirles que de nueva cuenta hubo diferentes apreciaciones al respecto con los entrevistados y quiero ser cauteloso, ya que no represento a ninguno de ellos.
Pero lo que puedo compartir es que los más conservadores se ubicaron debajo del 6% y los más optimistas mencionaron el 11% como un desempeño particularmente bueno.
Para sorpresa de muchos, existen muchos operadores anunciándose con números mágicos de 20% de retorno de inversión y cosas por el estilo. Siempre cabe hacer las preguntas pertinentes si esos números son antes o después de impuestos, antes o después de comisiones de plataformas y demás.
Comprobación a la Hora de Seleccionar un Operador de Rentas Vacacionales
Lo típico a esperar es que todos los operadores te digan lo grandiosos que son para dar un servicio de excelencia, y si eres alguien que está Comprometido con hacer cumplir tus objetivos financieros o personales, yo siempre pienso que la mejor forma de comprobación es la social y personal.
Puedes revisar los comentarios de las propiedades que manejan, y mucho mejor aún puedes reservar y hospedarte en alguna de las propiedades que administran y vivir de lleno “La Experiencia” que dicen poder ofrecer.
Ahí te toparás con la realidad Sin Discursos.
Proyecciones de rendimientos
Lo que es un hecho, es que difícilmente es un agente de bienes raíces la persona adecuada para contestarte cuál es el retorno de inversión que una propiedad u otra pueda tener, hablando sobre todo de desarrollos de administración libre. Sobre todo si este no está vinculado directamente con una Operadora o Administradora de rentas Vacacionales.
Aunque muchos de ellos cuenten con estudios que ofrezcan ROIS, es importante preguntar quien hizo el estudio, en que año, y bajo que condiciones. Solo aquellos Operadores con múltiples plataformas y administración centralizada tienen la capacidad de visualizar información a gran escala sobre el comportamiento del mercado y poder estimar un comportamiento futuro.
Puede ser diametralmente opuesto lo que esté viviendo alguien que opera 4 propiedades a través de AirBnB a alguien que opera propiedades de forma internacional.
Toma en cuenta que en casos de propiedades de administración libre, las operadoras más comprometidas primero conocerán la propiedad, sus condiciones, revisarán la decoración, el mobiliario, el equipamiento y sobre ello estimaran un resultado.
Pocas operadoras te darán un estimado de principio en base solo a la presentación de preventa de un desarrollador. Sin antes hacerte una entrevista y conocer de lleno tus objetivos. Querrán saber cuáles son las fechas y periodos del que dispondrán con la propiedad, si planeas ocuparla en tus vacaciones o temporada altas. Todo ello suma a lo que ya de por sí puede variar.
Y aquí de nuevo reitero que todo esto sucede bajo la lente donde hemos hecho la suposición de que eres un propietario comprometido con obtener un resultado óptimo, y no ocuparas la propiedad de forma estacional compartiéndola con tus familiares y amigos.
Ahora que lo Mejor de todo es que Independientemente de si tienes un ROI de 6% o de 9%. Si tu propiedad ha sido seleccionada cuidadosamente, tendrás a tu favor la plusvalía de la misma.
Y en ello no existe duda, el Caribe posee una excelente Plusvalía generalizada en el mercado.
Por ello se vuelve de vital importancia que tu propiedad se conserve en magníficas condiciones. Si a ello le sumas haber aprovechado las condiciones de una PreVenta, sigues sumando los beneficios.
Rendimientos de Rentas Vacacionales al alcance de cualquiera
Hemos hablado de que la Tecnología hoy Moldea prácticamente todo y Hoy podemos contar con el Beneficio de Obtener Información Real, Perfectamente Registrada y Estadísticamente Precisa. Y en el caso concreto de Visualizar Rendimientos que pueden tener una determinada Propiedad en una Ubicación Concreta, existe una Plataforma que puede proporcionarte dicha información.
AirDNA | Short-Term Rental Analytics | Vrbo & Airbnb Data
Cuenta con una versión gratuita con herramientas y características limitadas. Y si te gustan las estadísticas y estás dispuesto a sumergirte de lleno en el tema, estoy seguro de que será de mucho beneficio. En ella podrás visualizar el comportamiento de las Rentas vacacionales con diferentes indicadores o KPI’s.
Podrás hacer un análisis acerca del porcentaje de ocupación, por temporada a través del año, comportamiento de precios, etc. y de alguna forma contrastarlo con los rendimientos que te ofrecen las empresas o administradores.
Por supuesto que la posibilidad de igualar o incluso superar los indicadores dependerán completamente de la infraestructura del administrador, y todos los aspectos anteriormente citados.
Pero lo mejor de todo es que ahí podrás comprobar de forma directa los indicadores que demuestran la espectacular recuperación de la industria.
Conclusión
Bueno, espero haberte dado un panorama lo más completo posible acerca de todo lo relativo a las rentas vacacionales.
Hoy en día el mercado turístico del Caribe mexicano es prometedor.
Eso no lo libra de una multiplicidad de retos fuertes que tiene que enfrentar tanto en el panorama mundial como local. Todos los años vendrá una evolución cada vez más acelerada.
Todos los años las ciudades se reconfiguran con el crecimiento exponencial, las plataformas y la tecnología sigue transformándose y todos los años se suman más y más oferta.
De igual forma el periodo de renovación de la oferta estrictamente hotelera también se acelera, los hoteles han pasado por una etapa crítica que sigue eliminando a los mediocres. Aquellos que siguen se han fortalecido y apuntan a la expansión y a llevar su servicio a la excelencia. Aunque técnicamente el perfil de un huésped de hotel es diferente del huésped de renta vacacional, no hay reglas acerca de cuando dicha persona hace una transición.
Con todo ello por supuesto que estoy Convencido de que muchísimos inversionistas alcanzaran sus objetivos
Con todo ello por supuesto que estoy Convencido de que muchísimos inversionistas alcanzaran sus objetivos. Si y solo si, no se dejan llevar por los “Números mágicos” y la improvisación o los que están en la racha del momento.
El éxito en el corto y mediano plazo pertenece a aquellos que estén preparándose mejor, diversificando sus herramientas y haciendo el trabajo de super especializarse en brindar la mejor experiencia posible independientemente del perfil de huésped.
Y en lograr este objetivo el juego se llama “Anticipación”, poder adelantarse a la competencia, poder anticiparse a las tendencias, poder ofrecer productos segmentados, todo ello requiere visión.
Para muchos pensar en tener que deshacerse del 40% de la ganancia por la ocupación lograda, es suficiente razón para irse con los que prometen rendimientos de lo que llamo “Números mágicos”
Y en esta visión cortoplacista empiezan a perder la ventaja de poder hacerse no de un empleado, sino de un aliado para navegar el mercado de las rentas vacacionales con todas las ventajas que ofrece.
Pues a fin de cuentas la pregunta con la que empezamos sigue siendo la más importante de contestar
¿Qué es lo que deseas obtener al invertir en una propiedad de rentas vacacionales?
Este artículo no hubiera sido posible escribirlo sin la valiosa ayuda de:
Vincent Schwerdtfeger https://vacationintulum.com/
Diego García https://moskito.mx/
Yvonne https://santadolores.com
Lucía Moreno https://concierge4u.mx/
Hector Mondragón https://www.vacasa.com/
Español de México 
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